Qué significa comprar sobre plano y en qué se diferencia de la segunda mano
En una compra de segunda mano usted paga y recibe las llaves casi a la vez. En la obra nueva sobre plano, en cambio, contrata una vivienda que la promotora aún está construyendo o va a construir: firma primero una reserva y un contrato privado de compraventa, va pagando cantidades a cuenta durante la obra y solo escritura y recibe las llaves cuando el edificio está terminado, meses o años después.
La ventaja es que suele comprar a un precio fijado antes de la entrega, con acabados a estrenar y, a veces, cierta capacidad de elegir calidades. El costo es el tiempo y la incertidumbre: entre la reserva y la entrega pueden pasar de doce a veinticuatro meses o más, y durante ese periodo su dinero ya está comprometido. Por eso las protecciones legales que rodean estos pagos son lo primero que conviene entender.
Los pagos por etapas y el aval que protege su dinero
La ley española obliga a la promotora a garantizar cada cantidad que usted adelante antes de la entrega. Desde la Ley 20/2015, todo el dinero que entregue a cuenta debe estar cubierto por un aval bancario o un seguro de caución y depositarse en una cuenta especial destinada en exclusiva a esa promoción, separada de otros fondos. Si la obra no se inicia o no se termina en el plazo pactado, usted tiene derecho a recuperar lo aportado, más el interés legal, ejecutando esa garantía.
Esto es esencial para un comprador a distancia: significa que su exposición no depende solo de la buena fe de la promotora. Pero la protección solo existe si el aval está realmente emitido. Antes de entregar un solo euro, confirme por escrito, a través de su abogado, que cada pago que haga queda cubierto por el aval o seguro correspondiente y que se ingresa en la cuenta especial. Un pago hecho fuera de ese circuito es un pago sin red.
Impuestos: por qué la obra nueva paga IVA y no ITP
La fiscalidad de la obra nueva es distinta a la de la segunda mano. Una vivienda usada tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje fija cada comunidad autónoma. Una vivienda nueva, en cambio, tributa por IVA, actualmente del 10% para vivienda de uso residencial, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un porcentaje adicional que también varía según la comunidad autónoma.
No es un detalle menor a la hora de presupuestar: sobre el precio de compra se suman esos impuestos más notaría, registro y gestoría. Trate los porcentajes como orientativos, porque el AJD depende de dónde compre y las reglas cambian, y confirme la cifra exacta con su asesor antes de cerrar números.
La hipoteca en una compra sobre plano
Aquí hay una diferencia que sorprende a muchos compradores: el banco no suele desembolsar la hipoteca mientras la vivienda se construye, sino al final, en el momento de la escritura, cuando ya existe un inmueble terminado que tasar e inscribir. Eso quiere decir que las cantidades a cuenta durante la obra las financia usted con recursos propios, y la hipoteca entra al cierre para cubrir el resto del precio.
Una alternativa frecuente es subrogarse en la hipoteca que el promotor constituyó sobre el edificio, es decir, asumir ese préstamo en lugar de pedir uno nuevo; conviene comparar sus condiciones con las de una hipoteca contratada por su cuenta, no darla por buena sin más. En cualquier caso, como no residente parte de límites de financiación más conservadores, así que planifique cuánto necesitará aportar por etapas y cuánto cubrirá la hipoteca al final, y pida un estudio de viabilidad antes de reservar, no después.
El riesgo cambiario en una obra que tarda
Comprar sobre plano añade una capa que la segunda mano no tiene: usted paga en euros, en varias fechas repartidas a lo largo de la construcción, con ingresos y ahorros en pesos. Entre la reserva y la entrega, el tipo de cambio peso-euro puede moverse de forma notable, y cada pago por etapas se convierte a la cotización de su día. Un movimiento adverso encarece el costo total en pesos sin que el precio en euros haya cambiado.
No hay una fórmula única para gestionarlo, pero sí conviene planearlo: sepa de antemano el calendario de pagos, evalúe con su banco o casa de cambio cómo canalizar cada transferencia y no dé por hecho que el tipo de cambio del día de la reserva seguirá vigente en el pago final. Es el mismo cuidado con las divisas que en cualquier compra desde México, solo que repetido varias veces y a lo largo de más tiempo.
Antes de firmar: licencias y garantías que debe comprobar
Antes de reservar, su abogado debe verificar que la promoción tiene la licencia de obra concedida y que el terreno y la promotora están en regla. Y para poder escriturar y habitar la vivienda al final hará falta la licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad, según la comunidad), que acredita que lo construido se ajusta al proyecto y es apto para vivir. Revise también la memoria de calidades, que define con qué materiales y acabados se entrega, y la trayectoria de la promotora en entregas anteriores.
Comprar sobre plano puede ser una buena decisión, pero es la que más depende de comprobaciones previas. Hecho con un abogado que revise el aval, el contrato, las licencias y los plazos, es una compra tan segura como cualquier otra; hecho a la ligera, es donde más fácil resulta comprometer dinero antes de tiempo.
Checklist práctico
- Confirme por escrito que cada pago a cuenta está cubierto por aval o seguro (Ley 20/2015).
- Verifique que el dinero se ingresa en la cuenta especial de la promoción.
- Presupueste IVA del 10% más AJD, notaría, registro y gestoría sobre el precio.
- Cuente con financiar las etapas usted mismo: la hipoteca suele entrar al final de obra.
- Compare subrogarse en la hipoteca del promotor con contratar una propia.
- Planee el calendario de pagos en euros frente al riesgo del tipo de cambio.
- Revise licencia de obra, licencia de primera ocupación y memoria de calidades.
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Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal, tributaria ni cambiaria personalizada. Los impuestos, plazos y garantías citados son orientativos y pueden variar; revise siempre el contrato de obra nueva con un abogado antes de comprometerse.