Actualización a 10 de octubre de 2026
Revisamos esta guía y el marco legal del contrato de arras no ha cambiado. El artículo 1454 del Código Civil dispone que, si hubo arras o señal en una compraventa, el comprador puede desistir perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas duplicadas. Una precisión que conviene tener presente: que las arras sean penitenciales depende de lo que el contrato diga con claridad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo suele exigir que la voluntad de pactar arras penitenciales conste de forma inequívoca, de modo que citar el artículo 1454 sin más puede no bastar y una redacción ambigua puede dar lugar a otra clase de arras, con efectos distintos; pida a su abogado que verifique la redacción exacta. El diez por ciento sigue siendo la referencia habitual de depósito, aunque nunca ha sido un porcentaje fijado por ley. La advertencia de esta guía sobre la cláusula de financiación también sigue vigente: no asuma que exista una condición de financiación implícita; debe quedar expresamente redactada en el contrato para proteger su depósito si el banco niega la hipoteca. No hemos encontrado ninguna reforma legal de 2025 o 2026 que cambie esta situación para compradores mexicanos, y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, tampoco contiene medidas sobre arras ni sobre compradores no residentes.
Qué es un contrato de arras
Es un acuerdo privado que fija las condiciones esenciales de la venta y suele acompañarse de un depósito en torno al diez por ciento del precio. En la modalidad más común, las arras penitenciales, si el comprador desiste pierde el depósito, y si desiste el vendedor debe devolverlo duplicado, siempre que el contrato las configure con claridad como tales. Existen otras modalidades con efectos distintos, así que un abogado independiente debe explicarle el documento exacto antes de firmar o transferir dinero.
La cláusula de financiación importa el doble a distancia
No asuma que el contrato lo protege automáticamente si el banco niega la hipoteca. Cualquier condición de financiación debe redactarse de forma expresa: monto requerido, obligación de solicitar en plazo, evidencia de la gestión y fecha límite. Para un comprador en México, cuyos trámites de NIE, apostillas y transferencias añaden días al calendario, esa cláusula y unos plazos realistas son la diferencia entre recuperar o perder el depósito.
Coordine avalúo, estudio del banco y revisión legal
El avalúo y el análisis de riesgo del banco pueden avanzar en paralelo con la due diligence legal, pero ninguno sustituye al otro. El abogado examina título, cargas, urbanismo y el contrato; el banco lo evalúa a usted y a la propiedad. Arranque ambos frentes apenas firme las arras, no cuando falten dos semanas para el límite.
Gestione los plazos activamente desde México
Haga seguimiento a cada hito: entrega de documentos, avalúo, aprobación, cita notarial y transferencia de fondos, contando la diferencia horaria de siete u ocho horas y los días festivos de ambos países. Si un plazo se vuelve irrealista, negocie la prórroga por escrito antes de que venza, no después. Un poder notarial a favor de su abogado en España evita que un vuelo cancelado ponga en riesgo la operación.
Checklist práctico
- Use un abogado independiente en España, no el de la otra parte.
- No transfiera el depósito antes de la revisión legal.
- Exija una cláusula de financiación expresa y con fechas.
- Pacte plazos realistas contando apostillas y transferencias internacionales.
- Conserve evidencia de la solicitud y de la comunicación con el banco.
- Prepare el poder notarial y los fondos de cierre con anticipación.
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Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, por lo que esta información es general. Confirme los detalles para su situación.
Esta guía es información general, no asesoría legal ni financiera personalizada. Las consecuencias de un contrato de arras dependen de su redacción concreta y de la ley aplicable. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.