Actualización a 10 de octubre de 2026
Las cifras de esta guía siguen vigentes para el ejercicio 2026. El IBI se mantiene entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral en la inmensa mayoría de municipios, el techo que fija la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para uso urbano general, con algún ayuntamiento que llega más arriba con los incrementos que esa ley permite. En el Modelo 210, el tipo para no residentes fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, la categoría en la que sigue México, es del 24%, frente al 19% de los residentes en esos países.
Dos novedades de octubre de 2026. La primera: la proposición de ley que habría creado un impuesto estatal complementario del 100% sobre las compras de inmuebles por personas físicas y entidades no residentes en la Unión Europea (proposición 122/000196, presentada en mayo de 2025) ha decaído con la disolución de las Cortes. El Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, publicado en el BOE del 6 de octubre, disolvió el Congreso y el Senado y convocó elecciones para el 29 de noviembre de 2026, y según el Reglamento del Congreso los asuntos pendientes caducan con la disolución. Recuerde qué proponía: gravaba a quien reside fuera de la Unión Europea, no a quien tiene otra nacionalidad; calculaba el impuesto sobre el valor del inmueble sin descontar la hipoteca y restaba el impuesto de transmisiones efectivamente pagado; y dejaba fuera las entregas sujetas a IVA. No era un doble impuesto de transmisiones. Una nueva legislatura podría retomar la idea, pero hoy no existe ningún impuesto de compra de ese tipo.
La segunda: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7, en vigor desde el 8), extiende a 2026 el 1,1% de renta imputada en los municipios con valores catastrales revisados con efectos desde el 1 de enero de 2012, introduce desde 2027 una escala del 1,1%, 1,5%, 2% y 3% sobre la suma de valores catastrales y permite a los ayuntamientos recargar el IBI de las viviendas de uso turístico en zonas de mercado residencial tensionado. Es un real decreto-ley que debe ser convalidado por el Congreso, y la regla de renta imputada del impuesto de no residentes remite a la del IRPF, así que conviene confirmar con un asesor cómo se aplicará a su caso.
El IBI: el impuesto municipal que llega cada año
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo cobra el ayuntamiento donde está su vivienda, no la Agencia Tributaria estatal. Se calcula aplicando un coeficiente que cada municipio fija, normalmente entre el 0,4% y el 1,1%, sobre el valor catastral del inmueble. Se paga una vez al año, pero el plazo de pago varía de un ayuntamiento a otro; la mayoría lo sitúa entre mayo y noviembre.
No exige presentar una declaración: el propio ayuntamiento emite el recibo. Pero como propietario que vive en México, ese recibo puede no llegarle a tiempo por correo postal. Lo más seguro es domiciliar el pago en una cuenta española o consultar el portal de recaudación del municipio cada año, porque el impago genera recargos y, si se prolonga, puede terminar en embargo de la propia vivienda.
El Modelo 210: la declaración que muchos propietarios mexicanos desconocen
Aparte del IBI, la ley española obliga a todo no residente a declarar una renta ante la Agencia Tributaria por el simple hecho de tener la vivienda a su disposición, aunque no la alquile ni obtenga ningún ingreso por ella. Se llama renta imputada y se declara en el Modelo 210, una autoliquidación estatal independiente del recibo municipal.
La renta imputada equivale al 1,1% del valor catastral si este fue revisado en los últimos diez años, o al 2% si no lo fue. Sobre esa cifra se aplica un tipo del 24% para residentes fuera de la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo, la categoría en la que cae México; un residente en Alemania o Bélgica, en cambio, paga el 19%. Las rentas de un año se declaran a lo largo de todo el año siguiente. Tenga en cuenta que la Orden HAC/623/2026, de 12 de junio (BOE del 23 de junio de 2026), modificó el propio formulario: crea anexos y casillas nuevas, entre ellas los días y la cuota de participación en la renta imputada, y cambia plazos para quien declara a la vez renta imputada y alquiler. Según su disposición final, los cambios del formulario se aplican a las autoliquidaciones presentadas desde el 1 de enero de 2027 y los de plazos a las rentas devengadas desde 2026; conviene confirmar con un asesor fiscal el formulario y el plazo exactos vigentes en el momento de declarar.
Si alquila la vivienda: la renta tributa distinto
Si en lugar de dejarla vacía decide alquilarla, el ingreso por alquiler también se declara en el Modelo 210, también al 24%, pero sobre el ingreso bruto. A diferencia de un propietario residente en la Unión Europea, que puede descontar gastos como la cuota de comunidad, el propio IBI, el seguro o la comisión de la inmobiliaria antes de aplicar su tipo del 19%, un propietario mexicano no puede restar ninguno de esos gastos de la base imponible. Es una diferencia real de rentabilidad que conviene calcular antes de decidir alquilar, no después.
Impuesto sobre el Patrimonio: solo relevante a partir de cierto umbral
España también tiene un Impuesto sobre el Patrimonio que grava, para un no residente, únicamente los bienes situados en territorio español. Existe un mínimo exento estatal de 700.000 € por persona, y el tipo aplicable es progresivo, entre el 0,2% y el 3,5%, aunque varía según la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Desde 2023 existe además el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que fija un suelo estatal para patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, sin que las bonificaciones autonómicas puedan reducirlo por debajo de ese mínimo.
Para la mayoría de compradores mexicanos que adquieren una sola vivienda, el valor se queda por debajo del mínimo exento y este impuesto no llega a aplicarse. Pero si además mantiene otros activos en España, o el inmueble es de alto valor, vale la pena revisarlo con un asesor antes de que le sorprenda una declaración que no esperaba.
El convenio con México: qué se acredita y qué no
Un dato que suele tranquilizar a los compradores mexicanos: España y México tienen un convenio para evitar la doble imposición, firmado en Madrid el 24 de julio de 1992 (en vigor desde el 6 de octubre de 1994) y modificado por un protocolo de 2015 que entró en vigor el 27 de septiembre de 2017. El convenio se refiere a los impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio. En la práctica, su artículo 23 permite que un residente en México acredite contra su impuesto sobre la renta (ISR) el impuesto sobre la renta pagado en España por esa misma renta, hasta el límite del impuesto mexicano que le corresponda, cuando la declare ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
Conviene conocer el alcance exacto. El crédito previsto del lado mexicano es por impuesto sobre la renta pagado en España, es decir, el Modelo 210 sobre el alquiler. El Impuesto sobre el Patrimonio español está comprendido en el convenio, que reconoce a España la potestad de gravar los inmuebles situados en su territorio, pero no hay un impuesto mexicano sobre el patrimonio contra el que acreditarlo, de modo que no cuente con recuperarlo en México; lo mismo vale para el IBI. Y la renta imputada de una vivienda vacía es una ficción fiscal española que normalmente no tiene un ingreso equivalente en México contra el cual acreditarla: pregunte a su contador cómo trata su caso.
Ese crédito no elimina la obligación de declarar en España; depende de que pueda demostrar ante el SAT qué impuesto pagó y cuándo. Por eso conviene guardar cada justificante del Modelo 210 desde el primer año, y no solo cuando Hacienda lo reclame; los recibos del IBI, por si su contador los pide.
Checklist práctico
- Confirme el coeficiente de IBI de su ayuntamiento y domicilie el pago desde una cuenta española.
- Presente el Modelo 210 cada año, incluso si la vivienda está vacía y no genera ingresos.
- Si alquila, calcule el 24% sobre el ingreso bruto, sin descontar gastos.
- Verifique si sus activos en España superan los 700.000 € antes de descartar el Impuesto sobre el Patrimonio.
- Guarde los justificantes del Modelo 210 y de los demás impuestos pagados en España para su contador y para el SAT.
- Consulte a un asesor fiscal sobre los cambios 2026-2027 del Modelo 210 antes de su próxima declaración.
Más guías para compradores mexicanos
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, por lo que esta información es general. Confirme los detalles para su situación.
Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal ni tributaria personalizada. Consulte siempre a un asesor fiscal para su situación concreta antes de declarar impuestos en España o en México.