Las tres modalidades, en concreto
Un banco español le ofrecerá su hipoteca en una de tres formas, y conviene entender qué se fija y qué no en cada una.
En la tasa fija el interés se pacta al firmar y no cambia en toda la vida del préstamo. La cuota es la misma el primer mes y el último. Usted compra certeza y el banco cobra por ella: la tasa fija de salida suele ser más alta que la variable inicial en el momento de firmar.
En la tasa variable el interés se compone de un índice más un diferencial. El índice es el euríbor, casi siempre a doce meses, y se mueve con el mercado. El diferencial es lo que el banco añade y sí queda fijado en la escritura. Si le ofrecen euríbor más 0,80, ese 0,80 no cambiará, pero el euríbor se revisa cada seis o doce meses según lo pactado, y con él la cuota.
En la tasa mixta hay un periodo inicial a tipo fijo, habitualmente entre tres y quince años según la entidad, y a partir de ahí el préstamo pasa a variable referenciado al euríbor. Es el producto que más creció en España durante los años de tipos altos, precisamente porque permite comprar tranquilidad en los primeros años sin pagar el precio de la fija a treinta años.
Un detalle que se pasa por alto: en la mixta lo que se negocia con más cuidado no es la tasa fija de los primeros años, que es la que aparece en el anuncio, sino el diferencial que se aplicará después. Ese diferencial le acompañará durante la parte más larga del préstamo y muchas veces se acepta sin discutirlo.
Qué está haciendo el euríbor en 2026
El contexto importa para leer una oferta. El Banco Central Europeo subió tipos con fuerza hasta 2023, los recortó a lo largo de 2024 y 2025, y en junio de 2026 volvió a subirlos. El euríbor a doce meses, que había llegado a estar claramente por debajo del 2 %, se movía cerca del 2,9 % en agosto de 2026, con revisiones de hipotecas variables que encarecen la cuota respecto al año anterior. Puede seguir el detalle en la guía sobre el ciclo de tipos del BCE.
De ahí se sacan dos lecturas, y ninguna es una predicción. La primera es que la tasa variable ya no es el producto barato por defecto que fue en 2025: el diferencial sigue siendo bajo, pero el índice al que se suma ha dejado de caer. La segunda es que las ofertas a tasa fija han vuelto a ganar peso comercial, y ahí conviene mirar el diferencial de precio real entre la fija y la variable de hoy, no el que existía hace un año.
Nadie sabe dónde estará el euríbor en 2032. Por eso la pregunta útil no es cuál de las tres saldrá más barata, que solo se sabe al final, sino cuánta variación puede absorber su presupuesto sin que le incomode.
La comparación que confunde a casi todos los compradores mexicanos
Este es el error específico de nuestro mercado y merece su propia sección. En México, una hipoteca en pesos se contrata a tasas que en 2026 se han movido aproximadamente entre el 10 % y el 12 % anual, con un CAT todavía superior. Frente a eso, una hipoteca española a menos del 3 % parece dinero casi regalado, y la reacción natural es pedir el plazo más largo posible y celebrar la diferencia.
La comparación no se sostiene porque son dos monedas distintas con dos inflaciones distintas. Una tasa nominal solo significa algo dentro de su propia moneda. El préstamo español es barato en euros, pero usted lo va a pagar convirtiendo pesos a euros cada mes durante veinte años, y esa conversión es la variable que ninguna modalidad de tasa le va a fijar. Es la misma disciplina que aplicamos en la guía de amortización anticipada frente a la tentación de comparar contra el rendimiento de los CETES.
De aquí sale el argumento más fuerte a favor de la tasa fija para un perfil mexicano, y no es el que suele darse. No se trata de que la fija vaya a resultar más barata. Se trata de que usted ya tiene una fuente de incertidumbre encima de la mesa, el tipo de cambio peso-euro, y esa no la puede eliminar. Fijar la tasa elimina la segunda. Un comprador español que gana en euros solo tiene una variable y puede permitirse jugar con ella; usted tiene dos, y no cuestan lo mismo.
Qué le van a ofrecer realmente como no residente
Hay una diferencia entre lo que anuncian los comparadores y lo que llega a la mesa de un no residente. La primera es que la oferta es más estrecha: no todos los bancos trabajan perfiles internacionales, y los que lo hacen suelen empujar hacia la tasa fija, porque les simplifica el riesgo de un cliente que no domicilia nómina en España. La mixta existe, pero no siempre está disponible para no residentes en las mismas condiciones que se publicitan.
La segunda diferencia son las bonificaciones. Las tasas más llamativas de los anuncios son casi siempre tasas bonificadas: el banco descuenta décimas a cambio de domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar y el de vida con la entidad, un plan de pensiones o una tarjeta con uso mínimo. Un no residente que cobra en México no puede cumplir la condición de nómina, y a veces tampoco otras. Conviene pedir siempre las dos cifras, la tasa bonificada y la tasa sin bonificar, y calcular con la que de verdad le va a aplicar.
Y hay un documento que resuelve casi todo esto. Antes de firmar, el banco está obligado a entregarle la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada, con al menos diez días naturales de reflexión antes de la escritura. La FEIN trae la tasa, el plazo, los productos vinculados y, en las variables, escenarios de evolución de la cuota. Compare FEIN contra FEIN, no folleto contra folleto: es el único formato en el que dos ofertas de bancos distintos son realmente comparables.
Elegir mal no es irreversible
Vale la pena saberlo porque baja la tensión de la decisión. Si dentro de unos años quiere pasar de variable a fija, existen dos caminos: la novación, que es renegociar con su propio banco, y la subrogación de acreedor, que es llevarse la hipoteca a otra entidad que le mejore las condiciones.
La Ley 5/2019 limita de forma estricta lo que pueden cobrarle por ese cambio cuando supone convertir el préstamo de variable a fijo, y en buena parte de los casos esa compensación es cero o prácticamente simbólica. No es gratis del todo, porque puede haber tasación, notaría y gestoría, pero el freno económico es mucho menor de lo que la mayoría supone. Confirme el régimen vigente y lo que diga su escritura cuando llegue el momento, en lugar de asumir que quedará atrapado en la modalidad que firmó.
La consecuencia práctica: no paralice la compra por esta decisión. Elija la modalidad que le deje dormir con el presupuesto de hoy, sabiendo que hay una puerta de salida razonable si el escenario cambia.
Checklist práctico
- Pida las tres modalidades a cada banco, no solo la que le propongan de entrada.
- En una variable, confirme el diferencial y la periodicidad de revisión: eso es lo que queda fijado.
- En una mixta, negocie el diferencial posterior, no solo la tasa fija de los primeros años.
- Solicite siempre la tasa bonificada y la tasa sin bonificar por separado.
- Compruebe qué bonificaciones puede cumplir de verdad sin domiciliar nómina en España.
- Compare ofertas con la FEIN en la mano y respete sus diez días de reflexión.
- No compare la tasa española con una tasa mexicana en pesos: son monedas distintas.
- Calcule la cuota en pesos con un tipo de cambio conservador, no con el de hoy.
- Simule la cuota de una variable con el euríbor un par de puntos por encima del actual.
- Recuerde que puede pasar de variable a fija más adelante por novación o subrogación.
Más guías para compradores mexicanos
Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal, financiera ni cambiaria personalizada. Las tasas y niveles del euríbor citados corresponden al momento de escribir y cambian de forma continua. Compare la FEIN de cada oferta y revise su caso con un profesional antes de firmar.