El día de la firma no cobra el precio completo
La primera cifra que sorprende a un vendedor no residente aparece en la propia notaría. Cuando el vendedor de un inmueble en España no es residente fiscal en el país, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio pactado y a ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, dentro del plazo de un mes desde la transmisión. Usted cobra el 97 % restante.
Conviene entender dos cosas de esa retención. La primera es que no es un impuesto: es un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) que usted terminará liquidando después. La segunda, y más importante en la práctica, es que se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia. Da igual si vende con beneficio, en tablas o con pérdida: el 3 % se retiene igualmente. Un vendedor que pierde dinero en la operación verá salir de todos modos esa cantidad y tendrá que reclamarla después.
La retención no es un favor que el comprador le hace ni algo negociable. Si el comprador no la ingresa, el propio inmueble responde de la deuda tributaria, así que el asesor de la otra parte insistirá en cumplirla. Lo que sí debe exigir usted es el ejemplar del modelo 211 destinado al vendedor no residente, con el justificante de ingreso. Sin ese documento no podrá acreditar después lo que ya se pagó por usted, y recuperar la diferencia se complica.
El 19 %: la cifra en la que casi todo el mundo se equivoca
Aquí hay un error que circula mucho en foros y grupos de compradores mexicanos, y vale la pena corregirlo con claridad. La ganancia patrimonial que obtiene un no residente al transmitir un inmueble situado en España tributa en el IRNR al 19 %. Ese tipo se aplica a todos los no residentes, sin distinción entre residentes en la Unión Europea y residentes en terceros países. Un vendedor mexicano y un vendedor alemán pagan lo mismo sobre la ganancia.
La confusión viene de otra parte de la misma ley, y es real, solo que se aplica a rentas distintas. Cuando lo que se declara es el alquiler o la renta imputada por tener la vivienda a su disposición, ahí sí existen dos tipos: el 19 % para residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo, y el 24 % para el resto, categoría en la que cae México. Ese asunto lo tratamos en la guía sobre los impuestos anuales para propietarios mexicanos. Pero ese 19 contra 24 pertenece a las rentas del inmueble, no a la ganancia de su transmisión. Aplicarlo a la venta le llevará a presupuestar una factura fiscal notablemente mayor que la real.
La liquidación se hace con el modelo 210, presentado por usted o por su representante, y el plazo habitual para la ganancia derivada de la transmisión es de cuatro meses desde la fecha de la venta. Confirme el plazo exacto vigente en el momento de declarar, porque el formulario ha estado en revisión. En ese modelo se cruzan las dos cifras: si el 19 % de su ganancia supera el 3 % retenido, ingresa la diferencia; si es menor, o si vendió con pérdida, solicita la devolución del exceso.
Cómo se calcula la ganancia, y por qué las facturas viejas valen dinero
La ganancia no es la diferencia entre lo que puso en el anuncio y lo que pagó en su día. Es la diferencia entre un valor de transmisión y un valor de adquisición, y ambos admiten ajustes que casi siempre juegan a su favor.
Del valor de transmisión se restan los gastos y tributos inherentes a la venta que haya soportado usted como vendedor: la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal si le corresponde pagarla, los honorarios de su abogado o gestor. Al valor de adquisición se le suman los gastos y tributos que pagó al comprar, que en una compra en España fueron considerables: el ITP o el IVA con su AJD, la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría. Todo eso lo detallamos en su momento en la guía de costos adicionales al comprar, y ahora reaparece con signo contrario.
También suman las inversiones y mejoras, pero no las reparaciones ni la conservación. Cambiar la instalación eléctrica completa, cerrar una terraza con licencia o reformar el baño entero suele encajar como mejora; pintar, sustituir un calentador averiado o arreglar una persiana, no. La frontera la marcan las facturas: sin factura a su nombre, con concepto y fecha, el gasto no existe para Hacienda.
De ahí sale el consejo más útil de esta guía, y es puramente administrativo. Guarde desde el primer día una carpeta con la escritura de compra, el justificante del ITP o del IVA, las minutas de notaría y registro, y las facturas de cada obra. Reunir eso quince años después, desde Guadalajara o Monterrey, con un contratista que ya cerró y una gestoría que cambió de dueño, es un ejercicio caro. Un detalle adicional que conviene revisar con su asesor: si la vivienda estuvo alquilada, el valor de adquisición se minora en las amortizaciones que correspondan a esos años, lo que aumenta la ganancia declarable.
La exención por reinversión no le va a alcanzar
Existe en la normativa española una exención por reinversión en vivienda habitual: quien vende su vivienda habitual y reinvierte el importe en otra vivienda habitual puede dejar exenta, total o parcialmente, la ganancia obtenida. Es una figura conocida y aparece mencionada en muchos artículos generalistas sobre venta de inmuebles en España.
Para un propietario mexicano hay dos filtros, y basta con uno para quedarse fuera. El primero es de residencia: en el ámbito del IRNR la exención se abrió a los residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria. México es un tercer país a estos efectos, de modo que la exención no está disponible para un residente fiscal en México. El segundo filtro es el de la naturaleza del inmueble: solo entra en juego cuando la vivienda transmitida era la vivienda habitual del vendedor, algo que casi nunca ocurre con una segunda residencia en la costa o con un piso comprado como inversión.
Tampoco conviene mezclarla con la exención mexicana por enajenación de casa habitación, que es otra figura, de otra ley y con sus propios requisitos. Que una exista no implica que la otra se aplique, ni al revés. Si cree que su caso puede encajar en alguna de las dos, es exactamente la pregunta que hay que llevarle a un asesor fiscal en España y a un contador en México antes de firmar, no después.
La plusvalía municipal, el impuesto que nadie anticipa
Además del IRNR estatal, la venta activa un impuesto municipal independiente: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Lo cobra el ayuntamiento, grava el incremento de valor del suelo urbano durante los años que usted fue titular, y en una compraventa lo paga el vendedor.
Su régimen cambió de forma profunda hace pocos años y todavía hay información desactualizada circulando. La sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional anuló el método de cálculo objetivo que se aplicaba hasta entonces, y el Real Decreto ley 26/2021 reconstruyó el impuesto con dos consecuencias que le interesan. La primera es que ahora existen dos métodos de cálculo, uno objetivo basado en el valor catastral del suelo y unos coeficientes, y otro real basado en la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión atribuibles al suelo, y el contribuyente puede acogerse al que le resulte menos gravoso. La segunda es que no procede el impuesto cuando no ha habido un incremento real de valor, algo que usted debe acreditar con las dos escrituras.
El tipo y los coeficientes los fija cada ayuntamiento dentro de los límites legales, así que el importe varía mucho de un municipio a otro y no puede estimarse con una regla general. Pida una simulación en el ayuntamiento o a su gestor antes de cerrar el precio, no después de la firma. El plazo de presentación en transmisiones entre vivos suele ser de treinta días hábiles desde la venta, pero conviene confirmarlo en la ordenanza fiscal del municipio concreto, porque la gestión es local.
Qué pasa del lado mexicano
Ninguno de los pasos anteriores cierra su obligación en México. Como residente fiscal mexicano usted tributa por sus ingresos mundiales, y la enajenación de un inmueble situado en el extranjero entra en el capítulo de enajenación de bienes del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta. La ganancia se determina con reglas mexicanas, en pesos, y esas reglas no coinciden con las españolas: puede llegar a una cifra distinta de la que declaró en el modelo 210.
La buena noticia es que no se paga dos veces por la misma renta. El artículo 5 de la Ley del ISR permite el acreditamiento del impuesto sobre la renta pagado en el extranjero contra el ISR mexicano que corresponda a ese mismo ingreso de fuente extranjera, con los límites y requisitos que el propio artículo establece. Además, España y México tienen desde 1994 un convenio para evitar la doble imposición, firmado en Madrid en 1992 y actualizado por el protocolo en vigor desde 2017, que cubre el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el patrimonio. Para que el acreditamiento funcione hay que poder documentarlo: guarde el modelo 211 sellado, el modelo 210 presentado y el justificante de ingreso.
Y hay un factor que ningún asesor español le va a mencionar porque no es su terreno: el tipo de cambio. Los importes se convierten a pesos con la cotización de cada fecha, la de la compra para el costo y la de la venta para el ingreso. Eso significa que un movimiento del peso frente al euro a lo largo de los años puede ampliar su ganancia medida en pesos aunque en euros haya sido modesta. Solo dentro de 2026 el euro se ha movido aproximadamente entre 19,80 y 22,04 pesos, con un promedio cercano a 20,45; sobre un periodo de tenencia de diez o quince años el recorrido es mucho mayor. Haga el cálculo en pesos con su contador antes de aceptar una oferta, no cuando ya firmó.
Lo que conviene tener listo antes de poner la vivienda en venta
La parte fiscal se resuelve con asesoría; la parte documental depende de usted y es la que suele retrasar una operación cuando el vendedor vive a diez mil kilómetros.
Necesitará el certificado de eficiencia energética en vigor, que es obligatorio incluso para anunciar el inmueble. Necesitará su NIE vigente y algún medio de identificación electrónica ante la Agencia Tributaria, o bien un representante en España que actúe por usted. La parte compradora le pedirá el último recibo del IBI, un certificado de estar al corriente en los pagos de la comunidad de propietarios y una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
Revise también si su hipoteca aparece cancelada en el Registro. Es frecuente haber terminado de pagar el préstamo sin haber tramitado la cancelación registral: económicamente ya no debe nada, pero la carga sigue inscrita y hay que levantarla antes de la escritura, lo que lleva tiempo y dinero. Si no piensa viajar a España para firmar, prepare con antelación el poder notarial y su apostilla, con el mismo cuidado con el que se prepara para comprar. Y mantenga abierta la cuenta bancaria española hasta liquidar todo: la devolución del IRNR, si le corresponde, se abona ahí, y después queda el trabajo de mover los euros de vuelta con un tipo de cambio que ya no controla el banco español.
Checklist práctico
- Presupueste cobrar el 97 % del precio en la firma: el 3 % lo retiene el comprador.
- Exija el ejemplar del modelo 211 con el justificante de ingreso, a su nombre.
- Calcule la ganancia al 19 %, no al 24 %: ese segundo tipo es para alquiler y renta imputada.
- Prepare el modelo 210 dentro del plazo, habitualmente cuatro meses desde la transmisión.
- Reúna la escritura de compra, el ITP o IVA, notaría, registro y gestoría para el valor de adquisición.
- Separe facturas de mejoras, que suman, de facturas de reparación, que no.
- Revise con su asesor el efecto de las amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada.
- No cuente con la exención por reinversión: no alcanza a residentes en terceros países.
- Pida al ayuntamiento una simulación de la plusvalía municipal antes de cerrar el precio.
- Compare los dos métodos de cálculo de la plusvalía y guarde ambas escrituras para acreditar el valor del suelo.
- Lleve el modelo 211, el modelo 210 y los justificantes a su contador para el acreditamiento en México.
- Recalcule la ganancia en pesos con el tipo de cambio de cada fecha, no con el de hoy.
- Compruebe el certificado energético, el IBI, la comunidad y la cancelación registral de la hipoteca.
Más guías para propietarios mexicanos
Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal, financiera ni cambiaria personalizada. Los tipos, plazos y cotizaciones citados corresponden al momento de escribir y pueden cambiar. Confirme cada plazo y cada cálculo con un asesor fiscal en España y con un contador en México antes de firmar.