Lo primero: en España el turismo lo regulan las comunidades autónomas
Esta frase explica casi todo lo demás, incluida la sentencia que comentamos más abajo.
La Constitución española atribuye la competencia en materia de turismo a las comunidades autónomas, no al Estado. Por eso no existe una licencia turística española, sino diecisiete regímenes distintos, cada uno con su propio nombre, su propio registro y sus propios requisitos. Andalucía inscribe viviendas con fines turísticos, la Comunitat Valenciana tiene su registro de viviendas turísticas, Cataluña emite el número de habitatge d'ús turístic, la Comunidad de Madrid trabaja con la figura de vivienda de uso turístico y Baleares y Canarias tienen las suyas.
Y por debajo de la comunidad está el ayuntamiento, que decide el urbanismo. Varios de los municipios donde más compran los extranjeros llevan años limitando licencias nuevas por zonas, suspendiéndolas temporalmente o exigiendo acceso independiente desde la calle. Una comunidad autónoma puede tener un procedimiento abierto y el ayuntamiento concreto tenerlo cerrado en el barrio que a usted le interesa.
La consecuencia práctica: no pregunte si en España se puede alquilar a turistas. Pregunte si se puede en esa calle, en ese edificio, este año.
Qué pasó en mayo de 2026 con el registro único
Aquí está la novedad que ha dejado mucha información desactualizada circulando por internet.
A finales de 2024 el Gobierno central aprobó el Real Decreto 1312/2024, que creó un procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración y un número de registro estatal, gestionado a través del Registro de la Propiedad y exigible para anunciarse en plataformas en línea. Desde julio de 2025 empezó a pedirse.
El Tribunal Supremo lo anuló. Su Sala Tercera, en sentencias de 19 y 21 de mayo y de 1 de junio de 2026, que estimaron en parte los recursos de la Generalitat Valenciana, de dos asociaciones de apartamentos turísticos y de la Región de Murcia, declaró nulos los preceptos que creaban ese procedimiento registral y la obligación de inscribirse en el Registro de la Propiedad para obtener el número. El debate de fondo fue de competencias: el Reglamento europeo del que partía la norma obliga a España a tener sistemas de registro e información, pero no impone que sean estatales ni altera el reparto interno de competencias en materia de turismo.
La primera de esas sentencias se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 8 de junio de 2026, y las otras dos el 26 de junio y el 18 de julio; desde entonces el número de registro único estatal ha dejado de ser exigible. Lo que no cayó fue la ventanilla única digital ni la transmisión de datos de actividad a las autoridades, que sobrevivieron porque derivan directamente de la norma europea.
Traducido: si le hablan del número de registro estatal como si siguiera vigente, la información es anterior a junio de 2026. Y si un vendedor le enseña ese número como prueba de que la vivienda puede alquilarse, no le está enseñando lo que hace falta. Lo que hace falta es la licencia autonómica.
La capa europea sí sigue, y desde mayo de 2026
Que el registro español se cayera no significa que el sector haya quedado sin control. Al contrario.
El Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024, sobre recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, es aplicable desde el 20 de mayo de 2026. Armoniza en toda la Unión cómo se identifica cada alojamiento y obliga a las plataformas en línea a recoger el número de registro que corresponda, a verificarlo frente a los registros de las autoridades competentes y a transmitir periódicamente los datos de actividad, como noches ocupadas y número de huéspedes.
El efecto para el propietario es doble y conviene entenderlo bien. Primero, la plataforma le va a pedir un número de registro para que su anuncio siga publicado, y ese número ahora es el de su comunidad autónoma. Segundo, y esto pesa más de lo que parece, los datos de su actividad llegan a las administraciones de forma sistemática. La época en que alquilar unas semanas al año pasaba desapercibido se terminó por vía tecnológica antes que por vía inspectora.
A eso se suma una obligación que existe desde antes y que sigue plenamente vigente: el registro documental de viajeros y la comunicación de sus datos a las autoridades competentes, con el sistema que rige para alojamientos y arrendamientos de vehículos. No es opcional y no depende de la plataforma.
El cambio que más viviendas ha bloqueado: sus vecinos
Si solo se queda con un apartado de esta guía, que sea este, porque afecta a la mayoría de las compras de departamento y porque no aparece en ninguna nota simple.
La Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal con efectos desde el 3 de abril de 2025. Antes, la comunidad podía limitar o condicionar la actividad; ahora la ley dice expresamente que puede prohibirla, y sobre todo invierte el punto de partida: destinar una vivienda al alquiler turístico requiere autorización expresa de la junta de propietarios, aprobada por una mayoría de tres quintos de los propietarios que a su vez representen tres quintos de las cuotas de participación.
Léalo dos veces, porque el orden importa. No se trata de que los vecinos puedan echarle. Se trata de que, sin un acuerdo favorable con esa doble mayoría reforzada, la actividad no está autorizada en el edificio. En una comunidad de vecinos residentes que ya han vivido con maletas en el ascensor, reunir el 60% de propietarios y el 60% de cuotas es, en la práctica, difícil.
Hay una excepción importante: quien ya venía ejerciendo la actividad de forma legal y conforme a la normativa aplicable antes del 3 de abril de 2025 queda protegido por el principio de irretroactividad y puede continuar. Por eso hoy existe una diferencia real de valor entre un departamento con licencia en funcionamiento desde antes de esa fecha y uno idéntico sin ella: el segundo depende de una votación que probablemente no gane.
Antes de comprar con la idea de alquilar, pida el acta de la junta y los estatutos de la comunidad, y compruebe si hay un acuerdo previo que prohíba, autorice o condicione la actividad. Es un documento que se pide y se lee en una tarde, y decide la viabilidad completa del plan.
Y la parte fiscal, que no mejora con la licencia
Tener el permiso en regla resuelve la legalidad, no la rentabilidad.
El ingreso por alquiler de un no residente se declara en España en el Modelo 210, y un propietario residente en México tributa sobre el ingreso bruto, sin poder descontar la cuota de comunidad, el IBI, el seguro, los suministros ni la comisión de la plataforma, a diferencia de un propietario residente en la Unión Europea, que sí deduce gastos antes de aplicar su tipo. Es una diferencia de rentabilidad que cambia el cálculo por completo cuando los gastos son altos, y los gastos de una vivienda turística lo son. Lo desarrollamos con detalle en la guía sobre impuestos anuales para propietarios mexicanos de vivienda en España.
Súmele que muchas comunidades autónomas y ayuntamientos aplican una tasa turística por pernoctación que el anfitrión recauda y liquida, y que la actividad puede llevar aparejadas obligaciones de seguro, de placa identificativa y de estándares mínimos de equipamiento según el reglamento autonómico.
Un cálculo honesto de rentabilidad debe partir del ingreso bruto menos el impuesto español sin deducciones, menos los gastos reales, menos la gestión, y solo entonces compararse con el alquiler de temporada larga, que tiene otro régimen, menos rotación y menos requisitos administrativos.
Una novedad de octubre de 2026 que afecta al cálculo: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7, en vigor desde el 8), permite a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado recargar el IBI de las viviendas de uso turístico hasta un 50% de la cuota líquida, hasta un 100% para quien tenga dos o más y hasta un 150% con cuatro o más, y, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, deja de considerar exentos de IVA los arrendamientos de apartamentos amueblados de hasta 30 noches (salvo en la vivienda habitual del arrendador), que pasan al tipo reducido del 10%. Es un real decreto-ley pendiente de convalidación en el Congreso, así que su alcance puede cambiar; confirme con un asesor cómo le afectaría.
Qué comprobar antes de firmar, y por qué importa para la hipoteca
Todo lo anterior se traduce en una lista corta de comprobaciones previas a la compra, no posteriores.
Confirme el régimen de la comunidad autónoma y el estado del registro correspondiente para esa dirección. Confirme por separado la posición del ayuntamiento, incluida cualquier moratoria o zonificación vigente. Pida el acta y los estatutos de la comunidad de propietarios. Si la vivienda ya tiene licencia, verifique que está a nombre del inmueble y en vigor, y pregunte a un abogado si en esa comunidad autónoma se transmite con la venta o si el comprador tiene que solicitarla de nuevo, porque no es igual en todas.
Y una nota sobre el financiamiento, porque es la parte que más se subestima. Un banco español que analiza a un solicitante no residente trabaja con su ingreso demostrable en origen; los ingresos futuros y estimados de un alquiler turístico no suelen computar como ingreso para conceder el préstamo, y ninguna entidad va a aumentar el porcentaje de financiación por una expectativa de ocupación. Si su plan de pagos depende de esos ingresos, el banco no lo compartirá, y conviene descubrirlo al preparar el expediente y no después. Las condiciones de partida están en la guía sobre hipoteca en España para mexicanos no residentes.
Checklist práctico
- Olvide el número de registro estatal: el Tribunal Supremo anuló ese procedimiento en mayo de 2026.
- Identifique la figura y el registro de la comunidad autónoma donde está la vivienda.
- Consulte por separado al ayuntamiento si hay moratoria, zonificación o requisitos propios.
- Pida el acta y los estatutos de la comunidad de propietarios antes de hacer una oferta.
- Recuerde que desde abril de 2025 la actividad requiere acuerdo de tres quintos de propietarios y de cuotas.
- Pregunte si la vivienda ejercía la actividad legalmente antes del 3 de abril de 2025.
- Verifique que la licencia existente está en vigor y confirme si se transmite con la venta.
- Prepárese para acreditar el número de registro ante la plataforma desde el 20 de mayo de 2026.
- Cumpla el registro documental de viajeros y la comunicación de sus datos.
- Calcule el rendimiento con el Modelo 210 sobre ingreso bruto, sin deducir gastos.
- Compruebe si aplica tasa turística y quién la recauda y liquida.
- No cuente con los ingresos de alquiler para que el banco le apruebe la hipoteca.
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Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, por lo que esta información es general. Confirme los detalles para su situación.
Esta guía es información general, no asesoría legal ni fiscal personalizada. La regulación del alquiler turístico depende de la comunidad autónoma y del municipio, cambia con frecuencia y ha sido objeto de reformas y de litigio reciente. Confirme el régimen aplicable a la vivienda concreta con un abogado en España antes de comprar o de anunciar el inmueble.